Договір безоплатної оренди житлового приміщення (+ зразок)

Сьогодні активно розвивається вітчизняний ринок нерухомості, завдяки чому люди отримали можливість поліпшити свої житлові умови і зробити вигідні інвестиції. Російські банки охоче кредитують населення, а також видають кредити на купівлю комерційної нерухомості. Фізичні особи без особливих проблем можуть оформити іпотеку на будівництво будинку в ВТБ24 або на покупку квартири.

Деякі росіяни, які не дуже довіряють банкам, звертаються за фінансовою допомогою до суб’єктів підприємницької діяльності. У цьому випадку укладається договір грошової позики між організацією і фізичною особою, який вони витрачають на придбання об’єктів нерухомості. В результаті у багатьох росіян з’являється вільне житло, від якого деякі отримують орендний дохід, а інші передають в безоплатне користування близьким родичам і знайомим.

Що собою являє договір безоплатної оренди житлового приміщення?

Договір безоплатної оренди житлового приміщення являє собою документ, який укладається між власником об’єкта нерухомості і ссудополучателем. Така угода, оформлене на паперовому носії, дає право гостю абсолютно безкоштовно проживати в квартирі або будинку (кімнаті в комуналці). Найчастіше такий договір укладається між родичами, які безмежно довіряють один одному. Наприклад, близькі люди власника вільної квартири не мають свого кута або з якихось причин втратили житло. У цьому випадку власник передає їм на час своє житлове приміщення до того часу, поки вони не вирішать свої житлові проблеми. Природно, що з родичів і близьких друзів власник об’єкта нерухомості грошей брати не буде, тому між ними полягає письмова угода про безоплатну оренду житлового приміщення.

Варто відзначити, що після внесення змін до Цивільного Кодексу Російської Федерації таке поняття, як «безоплатна оренда» перестало застосовуватися. Сьогодні під час укладання договорів використовуються трактування:

  • Договір позики;
  • Договір безоплатного користування.

Порада: при оформленні такого договору власник об’єкта житлової нерухомості буде називатися «ссудодателем», а його родичі-квартиранти «ссудополучателями».

Кому закон дозволяє передавати житлову нерухомість в безоплатну оренду?

Відповідно до регламенту Федерального законодавства, чинного на території Росії, передавати житлове приміщення в безоплатну оренду можуть:

  • власник об’єкта нерухомості, який має на руках всі правовстановлюючі документи;
  • представник власника житлового приміщення, який уповноважений проводити такі операції (на його ім’я виписується довіреність, яка в обов’язковому порядку завіряється в нотаріальній конторі);
  • довірена особа власника квартири або будинку, яке діє на підставі договору довірчого управління.

Федеральне законодавство Росії дозволяє громадянам передавати в безоплатну оренду житлові приміщення, якими вони володіють за договором соціального найму. Через те, що такі об’єкти нерухомості є власністю держави, будь-які дії щодо передачі їх у тимчасове користування мешканцям повинні узгоджуватися з органами місцевого самоврядування. Для цього достатньо надіслати їм лист, в якому слід детально пояснити всі деталі майбутньої орендної операції. Але офіційна згода органів місцевого самоврядування для вселення тимчасових мешканців отримувати не потрібно.

Порада: плануючи передати в безоплатне користування соціальний об’єкт нерухомості, наймач повинен враховувати існуючі норми житлової площі, які розраховані на 1 людину.

Чому варто в письмовому вигляді оформляти угоду з тимчасовими мешканцями?

Незважаючи на те що Цивільний Кодекс Російської Федерації не примушує фізичних осіб, які уклали угоди про безоплатну оренду житлового приміщення, фіксувати їх на паперових носіях, наявність договору в цьому випадку не буде зайвим. Це пов’язано з тим, що іноді навіть між близькими родичами виникають непримиренні розбіжності, які, як правило, вирішуються в судовому порядку. Якщо між власником об’єкта нерухомості і його тимчасовими мешканцями стався конфлікт, наприклад, на грунті несплати комунальних платежів, то природною вимогою власника стане погашення заборгованості. Порядні родичі без заперечень оплатять комуналку, завдяки чому конфлікт не матиме продовження. Але, як показує судова практика, зустрічається дуже багато випадків, коли власники житлових приміщень не можуть змусити ссудополучателей, які були заселені на безоплатній основі, відшкодувати матеріальні збитки. У такій ситуації власник об’єкта нерухомості може звернутися до суду з позовною заявою, в якому в якості доказової бази буде виступати саме договір.

Порада: щоб захистити своє майно від можливих пошкоджень, власник приміщення повинен укласти в письмовій формі з тимчасовим мешканцем договір безоплатної оренди приміщення. В цій угоді мають описуватися всі можливі нюанси, завдяки чому боку захистять себе від непорозумінь у майбутньому.

Своєчасно укладений договір буде виступати для власника об’єкта нерухомості гарантією того, що тимчасові мешканці будуть:

  • своєчасно оплачувати комунальні послуги;
  • утримувати приміщення в чистоті і належному технічному стані;
  • стежити за збереженням майна власника, яке знаходиться в квартирі або будинку;
  • використовувати об’єкт нерухомості тільки за його прямим призначенням;
  • не передавати в оренду третім особам і т.д.

Як правильно оформити угоду між позикодавцем і ссудополучателем?

Відносини між власником житлового приміщення і його тимчасовими мешканцями регулюються Цивільним Кодексом Російської Федерації. В цьому випадку процедура передачі об’єкта нерухомості буде оформлятися договором безоплатного користування. При цьому сторона, яка передає в оренду житлове приміщення, збереже за собою всі права власності.

Порада: така угода оформляється за принципом договору безоплатного користування нежитловим приміщенням, але має свої особливості та нюанси. Що стосується питання «безкорисливості», то воно поширюється тільки на процес проживання. Всі витрати по утриманню об’єкта нерухомості будуть нести тимчасові мешканці. Отримавши в безоплатний найм житло, родичі власника за свій рахунок повинні будуть організовувати переїзд. Для цього вони можуть укласти договір на надання транспортних послуг з фізичною особою або скористатися послугами транспортної компанії.

Щоб оформити процедуру передачі житлового приміщення в безоплатну оренду, сторонам доведеться скласти наступні документи:

  • договір безоплатного користування житловим приміщенням;
  • акт прийому-передачі об’єкта нерухомості;
  • додаткова згода;
  • опис особистого майна власника.

При оформленні договору (бланк можна скачати в інтернеті або отримати зразок в будь-якій юридичній конторі) сторони повинні керуватися нормами глави 34 Цивільного Кодексу РФ. В угоді, яку складається на паперових носіях в 2-х примірниках, повинні бути враховані наступні моменти:

  1. Повна інформація про ссудодателе і ссудополучатель (ПІБ, паспортні дані і т.д.).
  2. Вичерпна інформація про об’єкт нерухомості, який передається у тимчасове користування за договором безоплатної оренди.
  3. Термін дії угоди.
  4. Відповідальність позикодавця і ссудополучателя.
  5. Форс мажор.
  6. Умови, на яких може бути розірваний договір, зокрема, в односторонньому порядку.

Як повинен ссудополучатель користуватися житловим приміщенням і знаходяться в ньому майном?

Тимчасові мешканці, яким власник безоплатно довірив житлове приміщення, зобов’язані їм користуватися на умовах, прописаних у відповідному договорі. Все розташоване в ній майно може підлягати експлуатації, при цьому ссудополучатель повинен стежити за його збереженням. Цей порядок передбачений Цивільним Кодексом Російської Федерації (стаття 615). Якщо тимчасові мешканці порушать домовленості з власником приміщення, то останній має право розірвати з ними угоду в односторонньому порядку. При цьому законодавство дозволяє ссудодателю вимагати відшкодування всіх понесених збитків. Для цього йому доведеться звернутися в суд за місцем знаходження об’єкта нерухомості і подати позовну заяву, до якої слід долучити всі документи, що підтверджують його справедливі претензії.

Порада: в договорі безоплатної оренди житлового приміщення може бути передбачений пункт, який дає право ссудополучателю передавати об’єкт нерухомості в суборенду на безоплатній основі. Угода про перенайме не може бути укладено на термін, що перевищує термін дії основного договору оренди.

Що стосується оплати комунальних послуг. У такій ситуації може розглядатися два варіанти вирішення питання:

  1. Ссудополучатель самостійно робить оплату комунальних послуг та передає квитанції власнику приміщення.
  2. Ссудополучатель передає гроші ссудодателю, а останній сам робить все проплати.

Тимчасові мешканці після закінчення терміну дії угоди передають об’єкт нерухомості власнику в тому стані, в якому отримали. Між сторонами складається акт прийому-передачі, в якому фіксуються всі основні моменти процедури. Якщо власник житлового приміщення не має до ссудополучателю ніяких матеріальних претензій, він ставить на акті свій підпис, і з цього моменту договір буде вважатися таким, що втратив свою юридичну силу. Варто відзначити один важливий момент. Якщо при укладанні договору безкоштовної оренди житлового приміщення сторони не включили в нього пункт про термін дії, то він відповідно до статті 610 Цивільного Кодексу Росії буде вважатися укладеним на невизначений термін.

Порада: якщо після закінчення терміну дії договору орендар продовжує користуватися житловим приміщенням безоплатно (і при цьому власник не має нічого проти цього), то угода буде вважатися поновленим (термін не визначено).

Законодавча база, яка регулює договір між позикодавцем і ссудополучателем

Відносини між власником житлового приміщення і його тимчасовими мешканцями регулюватиме Цивільний Кодекс Російської Федерації (стаття 689, глава 36). Між сторонами укладається договір, в якому зазначено, що власник передає в тимчасове користування на безоплатній основі тимчасовим мешканцям об’єкт нерухомості. При складанні цієї угоди сторони повинні враховувати норми, прописані в статтях 607, 610, 615, 621, 623 Цивільного Кодексу. Якщо за договором безоплатної оренди передається у тимчасове користування об’єкт, що відноситься до культурної спадщини, то сторони повинні спиратися на статтю 609 ЦК Росії.

Які ризики повинен врахувати власник житлового приміщення?

Деякі власники об’єктів нерухомості договорами безоплатної оренди житлових приміщень прагнуть прикрити позареалізаційні доходи, який вони отримують у вигляді орендної плати. В цьому випадку до них можуть виникнути питання у податківців, які спробують з’ясувати, чи дійсно житло здається на безоплатній основі. Якщо їм вдасться довести зворотне, то власнику нерухомості доведеться заплатити ПДФО, який обчислюється за ставкою 13% від суми сукупного орендного доходу за рік.

Які моменти можуть обумовлюватися в договорі?

Якщо тимчасовий мешканець за свій рахунок поліпшить інтер’єр квартири або будинку, зробить ремонт, то все це буде власністю ссудодателя (стаття 623 Цивільного Кодексу РФ). Власник не повинен відшкодовувати витрати тимчасових мешканців, які вони понесли в зв’язку з поліпшенням стану житлового приміщення. При складанні договору безоплатної оренди сторони можуть передбачити можливість поліпшення технічного стану житлового приміщення. Якщо в угоді буде обговорений факт відшкодування матеріальних витрат ссудополучателя, то позикодавець повинен буде повернути йому всі гроші, витрачені на ремонт. Варто відзначити, що відшкодовувати витрати тимчасових мешканців власник повинен лише за наданими чеками.

При укладанні договору сторони повинні скласти акт прийому-передачі житлового приміщення в тимчасове користування на безоплатній основі. У цьому документі описується поточний технічний стан об’єкта нерухомості. В обов’язковому порядку зазначаються всі існуючі дефекти. Якщо в житловому приміщенні знаходиться особисте майно позикодавця, то перед передачею житла в найм складається опис. Наявність цих документів дозволить власнику об’єкта нерухомості захистити свої інтереси. Наприклад, тимчасові мешканці передають після закінчення терміну дії договору приміщення власнику. Під час його огляду він виявляє, що меблі сильно пошкоджена, а квартира потребує термінового ремонту. Якщо ссудополучатель після озвучених претензій відмовляється відшкодовувати понесені ссудодателем збитки, питання може бути вирішене в судовому порядку. Представники Феміди в якості доказової бази розглядатимуть договір, акт прийому-передачі та опис.

Збережіть статтю в 2 кліка:

Договір безоплатної оренди житлового приміщення може служити підставою для того, щоб мешканці могли отримати тимчасову реєстрацію. Якщо після укладення такого договору власник прийме рішення про продаж об’єкта нерухомості, то нові власники не зможуть виселити ссудополучателей до закінчення терміну дії договору. Такий документ має юридичну силу і може бути доказом у суді. Саме тому важливо правильно скласти таку угоду, щоб в подальшому у сторін не виникало ніяких претензій один до одного.

Зразок договору безоплатного користування житловим приміщенням

  • Завантажити зразок договору безоплатного користування житловим приміщенням .doc
Ссылка на основную публикацию